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Nov 23
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Steuern sparen beim Hausverkauf – darauf gilt es zu achten

Wie wird ein Hausverkauf versteuert? Können Hausverkäufer bestimmte Steuern umgehen? Diese und weitere wichtige Fragen kommen auf, wenn Sie kurz vor einem Immobilienverkauf stehen. Erfahren Sie hier, wann Sie beim Hausverkauf Steuern zahlen müssen – und was Sie tun können, um diese zu sparen.

 

Wissenswertes auf einen Blick

  • Spekulationsfrist: Wer seine gekaufte Immobilie innerhalb von zehn Jahren verkauft, zahlt die sogenannte Spekulationssteuer.
  • Bei Eigennutzung: Um die Spekulationssteuer zu umgehen, müssen Eigentümer ihre gekaufte Immobilie selbst bewohnen.
  • Gewerblicher Immobilienverkauf: Gewerbe- und Umsatzsteuer sind zu zahlen, sobald Eigentümer mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen.
  • Bei einer Erbschaft: Immobilienbesitzer, die das Haus geerbt haben, übernehmen grundsätzlich die Spekulationsfrist ihres Erblassers.
  • Verlust: Bei einem Verlustgeschäft müssen Betroffene unter bestimmten Bedingungen keine Spekulationssteuer zahlen.

 

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer beschreibt einen Teil der Einkommenssteuer für Geschäfte, die Sie privat veräußern. Konkret: Wenn Sie eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf veräußern, müssen Sie Ihren Gewinn grundsätzlich versteuern. Zudem gilt, dass sich in Ihrer Einkommensteuerveranlagung – durch einen Hausverkauf – insgesamt höhere Einkünfte ergeben. Im Umkehrschluss gilt für alle anderen Einnahmen ein höherer Prozentsatz bei der Berechnung Ihrer Steuer.

Beispiel: Ben kauft 2012 ein Haus und vermietet seine Immobilie. Im Jahr 2016 möchte er das Haus wieder verkaufen. Da er sein Eigentum nicht selbst genutzt hat und dieses nach vier Jahren wieder verkauft, wird Spekulationssteuer für ihn fällig. Ben muss also beim Hausverkauf Steuern zahlen, weil er die Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht eingehalten hat.

 

Selbstnutzung der Immobilie

Alles ändert sich, wenn Sie Ihre gekaufte Immobilie selbst nutzen. Das bedeutet: Sie bewohnen Ihr Haus oder Ihre Wohnung nach dem Kauf selbst. In diesem Fall entfällt die Spekulationsfrist von zehn Jahren und damit auch die Spekulationssteuer. Voraussetzung: Sie leben für mindestens zwei Jahre im Eigentum oder Ihre Familie lebt dort. Zur Familie zählt der Fiskus in diesem Fall die eigenen Kinder. Sobald das Kindergeld entfällt, werden diese jedoch nicht mehr steuerlich berücksichtigt.

Beispiel: Klara kauft 2010 eine Eigentumswohnung und zieht dort selbst ein. 2014 beschließt sie sich dazu, ihre Wohnung zu verkaufen. Da sie ihr Eigentum selbst genutzt hat, muss sie in diesem Fall keine Spekulationssteuer zahlen. Hätte Klara ihre Immobilie hingegen nicht selbst genutzt oder vermietet und nach vier Jahren verkauft, wäre nun Spekulationssteuer fällig gewesen.

 

Drei-Objekt-Grenze

Sie besitzen mehrere Immobilien und verkaufen mindestens drei von diesen innerhalb von fünf Jahren? In einem solchen Fall werden Sie nach § 15 EStG als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Sie müssen ein Gewerbe anmelden und entsprechende Steuern aus Ihrem Erlös an das Finanzamt ableiten. Deshalb gilt: Halten Sie sich an die sogenannte Drei-Objekte-Grenze, um Steuern zu sparen. Konkret bedeutet es, dass Sie ein privates Veräußerungsgeschäft betreiben und weniger als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen dürfen, um sich die Steuern und eine Gewerbeanmeldung zu sparen.

Beispiel: Daniel erfüllt sich einen langersehnten Traum und tätigt eine Investition in ein Mehrfamilienhaus. Um Gewinn zu erzielen, möchte er das Mehrfamilienhaus verkaufen. Dieses teilt sich jedoch in insgesamt vier Wohneinheiten auf. Da er also mehrere Wohnungen auf einen Schlag verkauft, wird er nun als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Es handelt sich nicht mehr um ein rein privates Veräußerungsgeschäft. Daniel muss ein Gewerbe anmelden und außerdem seinen Gewinn versteuern.

 

Erbschaft und Schenkung

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss sich bei der Steuerfrage an seinem Erblasser orientieren. Denn: Grundsätzlich hängt es von Nutzungsart- und Dauer des Erblassers ab, ob für Sie eine Spekulationssteuer anfällt. Hat Ihr Erblasser die Spekulationsfrist von zehn Jahren bereits überschritten, fallen auch für Sie keine Steuern an, wenn Sie das Haus verkaufen. Sollte der Erblasser das Haus ohnehin selbst genutzt habe, und zwar für mindestens zwei Jahre, entfällt die Spekulationssteuer für Sie. Übrigens: Gleiches gilt bei einer Schenkung.

Beispiel: Marius erbt 2018 das Haus seines Vaters. Er möchte sein geerbtes Haus schnell verkaufen. Es stellt sich nun die Frage: Wie wird ein Hausverkauf versteuert? Da seine Eltern über mehrere Jahre bis zum Tod im Haus gelebt haben, kann Marius das Haus steuerfrei verkaufen. Die Spekulationssteuer entfällt in diesem Fall. Anders wäre es gewesen, wenn sein Vater das Haus nicht selbst genutzt hätte. Dann würde Marius sich die Spekulationssteuer nur sparen, wenn er die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgewartet hätte. Wäre sein Vater also erst zwei Jahre im Immobilienbesitz gewesen, hätte Marius nun mindestens acht Jahre mit einem Verkauf warten müssen.

Gut zu wissen: Wenn Sie ein Haus erben, gilt für dieses Objekt nicht die 3-Objekt-Grenze. Sie können Immobilien bei Erbschaft also bedenkenlos verkaufen, ohne sich über die Anmeldung als Gewerbetreibender sorgen zu müssen.

 

Umgang mit Verlusten

Auch Verluste sind steuerlich geregelt. Das bedeutet: Wenn Sie eine Immobilie kaufen und vermieten und diese ohne Eigennutzung innerhalb von zehn Jahren wieder verkaufen, müssten Sie in der Regel Spekulationssteuer zahlen. Möglicherweise machen Sie jedoch ein Verlustgeschäft: Sie verkaufen Ihr Haus zu einem Preis, welcher niedriger als Ihr ursprünglicher Ankaufspreis ist. Da Sie keinen Gewinn erzielen, entfällt die Spekulationssteuer. Tipp: Erzielen Sie laut (§23 EStG) im selben Kalenderjahr einen Gewinn mit einer anderen Immobilie, können Sie den vorherigen Verlust steuerlich geltend machen.

Beispiel: Maria kauft 2013 eine Wohnung und vermietet sie. Im Jahr 2017 entscheidet sie sich dazu, die Eigentumswohnung zu verkaufen. Leider mit einem Verlust von 10.000 Euro. Anders sieht es bei einem Haus aus, welches sie besitzt. Aus dem Verkauf entsteht ein Gewinn von 70.000 Euro. Maria kann den Verlust mit dem Gewinn verrechnen. Das bedeutet: Sie zahlt die Spekulationssteuer lediglich auf 60.000 Euro.

 

Wann ist eine Immobilie steuerfrei? Unsere Steuertipps

  • Halten Sie die Spekulationsfrist von insgesamt zehn Jahren ein und sparen Sie sich so die Spekulationssteuer bei einem privaten Hausverkauf. Das heißt: Wenn Sie ein Haus kaufen und es nicht selbst nutzen, verkaufen Sie es erst nach zehn Jahren.
  • Bewohnen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung – mindestens drei Jahre vor dem Verkauf – selbst. Auf diese Weise ist Ihr Hausverkauf grundsätzlich steuerfrei.
  • Wenn Sie erben, übernehmen Sie die Frist der Spekulationssteuer von Ihrem Erblasser. Halten Sie diese ein, um Steuern beim Hausverkauf zu sparen.
  • Halten Sie sich an die Drei-Objekt-Grenze: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren auf mehr als drei private Hausverkäufe kommen, sind andernfalls Steuern fällig.
  • Lassen Sie sich von Experten beraten, wenn Zweifel oder Fragen bestehen. Geht es um Ihren Hausverkauf, stehen wir Ihnen gerne als kompetenter Ansprechpartner zur Seite. Lassen Sie Ihre Immobilie außerdem kostenlos bewerten.

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