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Aug 03
mietpreisbremse

Mietpreisbremse: Wie funktioniert die Preisregulierung per Gesetz?

Eine „Bremse“ für die immer höher werdenden Mieten einführen und damit Wohnraum bezahlbar machen: Per Gesetz hat die Regierung das seit dem Jahr 2015 möglich gemacht. Wann die Mieten für Neu- und Wiedervermietung nur bis zu einer bestimmten Obergrenze steigen dürfen, legt jedes Bundesland individuell und nach bestimmten Kriterien für die betroffenen Regionen fest. So war Berlin aufgrund der angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt Vorreiter und hat die Bremse für Mieten kurzerhand „angezogen“. Was das konkret bedeutet und alles zur aktuellen Gesetzeslage.

 

Das Wichtigste in Kürze

  • Mehr als 50 Prozent leben zur Miete: Innerhalb Europas steht Deutschland ganz weit oben, wenn es um den Anteil der zur Miete Wohnenden innerhalb eines Landes geht. Denn fast die Hälfte bewohnt ein Mietobjekt.
  • Mieten steigen stetig an – und es geht weiter: Im ersten Quartal 2021 kletterten die Mieten weiter nach oben, und das um fast 1,8 Prozent bei Bestandswohnungen.
  • 2015 führt wird per Gesetz eine Bremse für steigende Mieten eingeführt: Damit Wohnungen bezahlbar bleiben und der angespannte Markt besser reguliert werden kann, soll eine Mietpreisbremse helfen.
  • Wichtig: Nicht überall in Deutschland gilt die Bremse für Mietpreise. Die Regelung ist an Kriterien gebunden.

 

Welche Funktion hat die Mietpreisbremse für Neu- und Wiedervermietung?

Im Jahr 2015 ist es in der Bundesrepublik Deutschland so weit: Die Regierung führt offiziell eine Regelung für die steigenden Mieten ein. Um der zunehmenden Anspannung auf dem Wohnungsmarkt den „Wind aus den Segeln“ zu nehmen, greift die Regelung bei Neu- und Wiedervermietung. Das Konzept dahinter: Die Mietbremse soll vor allem in Ballungsgebieten für Entspannung sorgen, etwa in der Hauptstadt. Berlin hat es als belebter und beliebter Ort vorgemacht und die Mietobergrenze für die ganze Stadt eingeführt.

Fun Fact: Das Wort „Mietpreisbremse“ finden Sie übrigens in keinem offiziellen Gesetzestext, also auch nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die Regelung wird als „Vereinbarung“ beschrieben, welche sich auf die Miethöhe bei einem Mietbeginn bezieht – und das gilt für Gebiete, die besonders von einer angespannten Lage betroffen sind.

 

Was bedeutet die Preisbremse für Vermieter?

Wer Eigentümer einer Wohnung ist und sie vermietet, muss seither auf folgende Regelungen achten:

  • Vermieter dürfen den Mietpreis bei Wiedervermietung um höchstens 10 Prozent steigern, und das ausgehend von der höchstmöglichen und ortsüblichen Vergleichsmiete.
  • Die Bremse ist nicht flächendeckend. Das bedeutet also: Nicht jedes Bundesland ist betroffen.
  • Existiert die Preisbremse in einem Bundesland, darf diese nicht bei einem Neubau Anwendung finden, sondern bei Vermietung einer Bestandsimmobilie. Der Hintergrund: Damit soll sichergestellt werden, dass Investoren sich weiterhin für die Erstellung von Wohnraum interessieren. Der Bau bzw. die Vermietung soll sich rentieren.
  • Ein Vormieter hat schon mehr als die ortsübliche Miete gezahlt, bevor die Regelung stand? Dann gilt: Bei Neuvermietung muss der Eigentümer sich nicht an die „Bremsregelung“ halten. Wer vermietet, muss den Mietpreis in einem solchen Fall also nicht nach unten hin anpassen.

 

Wann findet die Mietpreisbremse Anwendung?

Laut BGB muss mindestens ein Kriterium aus folgender Auflistung erfüllt werden, damit ein Gebiet die Regelung der Preisbremse für Mieten nutzen kann:

  • Anstieg der Mieten: Die Mieten klettern im betroffenen Gebiet so weit in die Höhe, dass sie deutlich über dem bundesweiten Mietpreisdurchschnitt liegen.
  • Mietbelastung für Haushalte hoch: Haushalte haben in der betreffenden Region durchschnittlich mit einer höheren Mietbelastung als im bundesweiten Schnitt zu kämpfen.
  • In Relation zu wenig Neubauten: Während die Wohnbevölkerung stetig wächst, wird (nicht genügend) Wohnraum durch Neubauten hergestellt.
  • Geringer Leerstand: Die Nachfrage übersteigt das Angebot, die Leerstandsquote ist niedrig. Heißt: Zu viele Menschen suchen Wohnraum bei aktuell zu wenig tatsächlich verfügbarem Wohnraum.

Gut zu wissen: Sobald die Mietbremse in einem Gebiet Anwendung findet, ist die Regelung für insgesamt fünf Jahre gültig. Nach aktuellstem Stand ist eine Verlängerung bis höchstens 2025 vorgesehen (Stand 2021).

 

Ich möchte erneut vermieten – kann ich die Regelungen als Vermieter umgehen?

Sollten Sie eine Immobilie besitzen und diese zur Wiedervermietung anbieten, gibt es einige Schlupflöcher bei der Bremsregelung. Beachten Sie jedoch, dass es nicht immer möglich ist, die offiziellen Regelungen zu umgehen.

Möblierte Wohnungen stellen einer dieser Schlupflöcher dar. Denn: Falls Sie zum Beispiel eine Wohnung nur vorübergehend vermieten, die auch möbliert ist, müssen Sie sich nicht an die Preisbremse halten. Beispiel: Vielleicht sind Sie Eigentümer einer Ferienunterkunft, welche Sie immer nur zeitweise vermieten. Sollten die betreffende Wohnung nun mit Möbeln ausgestattet sein, können Sie die Miete individuell festlegen. Eine weitere Ausnahme stellen möblierte Räume dar, welche Sie innerhalb Ihrer eigenen Wohnung vermieten. Auch in einem solchen Fall ist die Mietpreisobergrenze irrelevant für Eigentümer.

Übrigens: Einige Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, weisen eine nicht korrekte Quadratmeterzahl aus, um so trotz Mitbremse zu profitieren. Hier ist Vorsicht geboten: Wer als Mieter den Vertrag unterschreibt und eine Abweichung bei der tatsächlichen Quadratmeterzahl feststellt, kann eine Änderung der Miete in einem solchen Fall einfordern.

 

Was muss ich außerdem wissen?

An Ihrem Objekt hat eine umfangreiche Sanierung stattgefunden – und das vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse? Unter Umständen gilt auch hier eine Ausnahme. Das bedeutet: Falls die Modernisierung teurer (konkret: mehr als ein Drittel) kostet als ein vergleichbares Neubauobjekt, entfällt die Mietbremse ebenfalls.

Beachten Sie: Manchmal fordern Vermieter – trotz existierender Mietpreisregelung – zu viel Miete ein. Grundsätzlich müssen Mieter aber nur die offiziell zulässige Miete bezahlen. Unter Umständen müssen Sie sich also darauf einstellen, dass Sie zu viel eingenommene Beträge zurückzahlen. Übrigens: Wichtig hierbei ist, dass der Mieter den Vermieter schriftlich rügt, wenn ein tatsächlicher Verstoß vorliegt.

 

Aktuelle Änderungen aus 2019 und 2020

Seit Januar 2019 ist es Pflicht, dass Vermieter ihren Mietern den Mietbetrag des Vormieters offenlegen müssen – und das unaufgefordert. Diese Regelung gilt, falls die angegebene Miete 10 Prozent von der ortsüblichen Miete bzw. Vergleichsmiete übersteigt.

Auch im April 2020 haben sich wesentliche Änderungen ergeben. Bisher mussten Vermieter nur die Miete senken, falls sie diese zu hoch angesetzt haben – und zwar erst dann, wenn der Mieter diesen Verstoß offiziell angezeigt hat. Neu ist: Mieter haben nun das Recht, rückwirkend zu viel gezahlten Beträge einzufordern. Das gilt für die ersten (vertraglich vereinbarten) 2,5 Jahre des eigentlichen Mietverhältnisses.

 

Sie haben noch offene Fragen?

Ob Mietminderung, Probleme mit den Mietern oder allgemeine Fragen zum Thema Mietpreisbremse: Vermieter müssen sich mit den aktuellen Gesetzestexten vertraut machen, wenn diese ihre Bestandsimmobilie wieder vermieten möchten. Das kann ganz schön verwirrend und herausfordern sein. Sollten Fragen offengeblieben sein, stehen wir gerne zur Verfügung. Rufen Sie uns unverbindlich an oder schreiben Sie uns einfach eine Nachricht über das Kontaktformular – wir freuen uns auf Sie!

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