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Aug 17
immobilienbewertung

Immobilienbewertung: Wann und warum Eigentümer den Wert Ihres Hauses kennen müssen

Ob Verkauf, Scheidung oder Erbfall: Wer eine Immobilie besitzt, sollte den Wert seines Besitzes kennen – denn im Ernstfall, etwa bei rechtlichen Auseinandersetzungen, genügt eine Schätzung „nach Gefühl“ nicht. Im Gegenteil: Üblicherweise bekommt eine Immobilie einen sentimentalen Wert, wenn wir diese über einen längeren Zeitraum besitzen, an ihr arbeiten und viel Herzblut und Geld investieren. Die Krux an der Sache ist dann, dass eine objektive Bewertung zur Herausforderung wird. Um diese dennoch zu meistern, stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten für eine korrekte Bewertung Ihres Hauses offen. Das kann eine Bewertung in „Eigenregie“ sein, für welche Sie etwas Know-how benötigen. Oder die Übernahme durch einen Profi.

 

Das Wichtigste in Kürze

  • Zeit für eine Wertermittlung: Im Ernstfall (Verkauf, Scheidung, Erbschaft u. ä.) müssen Immobilieneigentümer über den aktuellen Wert ihres Hauses informiert sein, um finanzielle Verluste und Nachteile bei Rechtsstreitigkeiten zu verhindern.
  • Immobilienbewertung auch in Eigenregie möglich: Eine Bewertung der Immobilie können Eigentümer selbst durchführen. Dennoch empfiehlt sich stets eine professionelle Wertermittlung durch einen Profi, um keinen Fehler zu riskieren.
  • Bei Bedarf Immobilienmakler bzw. Gutachter einschalten: Fachkundige Experten nehmen die Berechnung des Wertes (i. d. R. kostenpflichtig) und auf Basis der offiziellen Wertermittlungsverfahren nach § 194 BauGB vor, zu denen Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren gehören.
  • Kostenlose Online-Immobilienbewertung häufig lohnenswert: Wer sich für den Wert seiner interessiert und eine professionelle Einschätzung benötigt, kann diese heute ganz einfach und unverbindlich in einer Online-Immobilienbewertung erfahren.

 

Wenn es Zeit für eine Bewertung wird: Immobilienwert richtig einschätzen

Es gibt verschiedene Situationen im Leben, in denen Immobilieneigentümer gefragt sind: Wenn das eigene Haus oder die Eigentumswohnung zum Beispiel verkauft werden soll, müssen Eigentümer den aktuellen Marktwert Ihres Besitzes ermitteln. Auch wenn folgende Fälle zutreffen, ist eine korrekte Ermittlung des Wertes wichtig:

  • Erbschaft
  • Umbau
  • zur Vorlage bei Banken oder Versicherungen
  • Scheidung

Tipp: Sie haben mehrere Optionen, um eine Immobilienbewertung vorzunehmen. Wichtig für eine korrekte Einschätzung sind nicht nur Marktkenntnisse. Sondern auch die Berücksichtigung einiger individueller Kriterien bestimmter Objektarten. Deshalb ist es empfehlenswert, das Ergebnis stets von einem Immobilienprofi überprüfen zu lassen, um auf der sicheren Seite zu stehen.

 

Marktwert vs. Verkehrswert – gibt es Unterschiede?

Wenn auch Sie vor der Ermittlung des Wertes Ihrer eigenen vier Wände oder Ihres Mietobjektes stehen, ist eine Regel wichtig: Lassen Sie sich nicht vom Immobilien-Fachjargon beirren. Das gilt besonders für die Begriffe „Marktwert“ und „Verkehrswert“, die im Grunde keinen Bedeutungsunterschied haben. Die Begriffe sind im Baugesetzbuch (§ 194 BauGB) festgeschrieben – und können ganz einfach synonym verwendet werden. Übrigens: Der Marktwert beschreibt, zu welchem Preis das betreffende Objekt am Bewertungsstichtag am wahrscheinlichsten verkauft werden würde. Gut zu wissen: Diese Regelung betrifft den „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“. Das bedeutet, Käufer und Verkäufer haben kein persönliches Verhältnis (z. B. Freundschaft, Verwandtschaft) – und handeln dementsprechend keinen Freundschaftspreis aus.

 

Haus oder Wohnung selbst bewerten

Sie möchten Ihre Immobilie am liebsten in Eigenregie bewerten? Um den Marktwert richtig zu ermitteln, müssen Sie in erster Linie

  • den Durchschnitt des regionalen Preises pro Quadratmeter kennen (die richtigen Angaben zur Ihrer Stadt finden Sie vielen bekannten Immobilienportalen),
  • die Marktsituation analysieren (etwa mit der Hilfe der jährlichen Marktstudie der Bausparkassen),
  • vergleichbare Objekte finden und die Preise dieser Immobilien gegenüberstellen.

Auf Basis dieser Daten ist eine realistische Einschätzung der Immobilie bereits möglich. Aber Achtung: Vergessen Sie nicht, wie bereits erwähnt, individuelle Faktoren, die zur Wertsteigerung- oder ggf. Minderung führen. Hilfreich sind vor allem und außerdem folgende Aspekte, die Sie bei der Bewertung berücksichtigen sollten:

  • die Lage Ihres Objektes
  • die Größe Ihres Grundstücks
  • Immobilienart & Baujahr der Immobilie
  • Anteil der Gemeinschaftsflächen
  • Ausstattung der Immobilie
  • bauliche Veränderungen
  • bereits durchgeführte Maßnahmen (Renovierung, Modernisierung)
  • ggf. Inventar, das mitverkauft wird
  • individuelle und sonstige Besonderheiten der Immobilie

 

Bewertung durch Immobilienmakler oder Gutachter

In einigen Fällen ist es notwendig, einen professionellen Immobiliengutachter zu beauftragen. Ein Gutachten von einem Sachverständigen benötigen Sie zum Beispiel, wenn die Bewertung vor Gericht Bestand haben muss. Übrigens: Es gibt verschiedene Arten von Sachverständigen bzw. Gutachtern. Deshalb ist auch hier eine Beratung durch einen Profi empfehlenswert, bevor es an die Auftragsvergabe geht.

Wenn Sie einen professionellen Immobilienmakler beauftragen, übernimmt dieser die Bewertung Ihrer Immobilie häufig im Zuge des Verkaufsauftrages für den Eigentümer. Deshalb entscheiden sich viele Immobilienbesitzer für diesen unkomplizierten Weg, um sich die Arbeit zu ersparen. Dennoch gilt: Überprüfen Sie die Ergebnisse und gleichen Sie diese mit Ihrer eigenen Einschätzung unbedingt ab. Im Zweifelsfall ist auch hier eine weitere Meinung gefragt.

 

Das sind die wichtigsten & gängigsten Wertermittlungsverfahren

Kommen wir zum „handwerklichen“ Teil: Das passende Werkzeug für die Ermittlung des korrekten Wertes stellen die Wertermittlungsverfahren

  • Vergleichswertverfahren,
  • Sachwertverfahren,
  • und Ertragswertverfahren dar.

Welches Verfahren Sie bzw. der Profi anwendet, hängt üblicherweise von der Art des Objektes ab.

Vergleichswert herausfinden: Dieses Verfahren kommt häufig bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen und auch bei Reihenhäusern zum Einsatz – denn diese Objekte sind, wie es der Verfahrensname erahnen lässt, vergleichbar (in Bezug auf Ausstattung, Lage und Größe). Als Basis dienen reale Kaufpreise ähnlicher Immobilien bzw. Daten vergleichbarer Objekte beim indirekten Verfahren.

Sachwert ermitteln: Ist das Objekt am Markt aktuell nicht vergleichbar und handelt es sich um ein bebautes Grundstück bzw. ein selbstgenutztes Einfamilienhaus, kommt die Sachwertmethode zum Einsatz. Denn: Es liegen keine vergleichbaren Objekte, wie es beim obigen Verfahren der Fall ist, vor.

Ertragswert berechnen: Bei vermieteten Renditeobjekten und auch bei Gewerbeimmobilien greift häufig das Verfahren, welches den (wirtschaftlichen) Ertrag aus dem jeweiligen Objekt berechnet. Für potenzielle Käufer einer Mietimmobilie ist hier vor allem interessant, wie viel diese investieren müssen und wie hoch die Rendite ausfällt. Oder anders: Der Wert solcher Immobilien hängt nicht vom eigentlichen Sachwert ab, sondern vom wirtschaftlichen Potenzial für Investoren und Käufer.

Wichtig: Jedes Verfahren weist seine individuellen Vor- und Nachteile auf und unterscheidet sich bei der Anwendung im Schwierigkeitsgrad. Beachten Sie deshalb, dass häufig eine tiefgehende Recherche gefragt ist, wenn Sie die Berechnung selbst vornehmen möchten. Dies gilt vor allem bei Verfahren, für die Sie aktuelle Daten und Details zum Marktgeschehen benötigen. Wir helfen gerne weiter, wenn Sie Unterstützung bei der Berechnung benötigen.

 

Fazit: Immobilie mit dem passenden Verfahren & korrekten Daten bewerten

Eine erste Immobilienwerteinschätzung nehmen Eigentümer oft selbst vor. Geht es jedoch um einen Verkauf bzw. um eine Erbschaft oder Scheidung, ist die Bewertung durch einen fachkundigen Experten das Mittel der Wahl. Eine kostenpflichtige Bewertung durch einen Gutachter ist zwar möglich – Immobilienbesitzer sollten sich zunächst jedoch für eine professionelle und kostenlose Online-Bewertung entscheiden, um Sicherheit zu erlangen. Ob Immobilienbewertung oder Verkauf: Wir unterstützen Sie unverbindlich bei der Bewertung Ihres Eigentums und planen bei Bedarf auch Ihren Hausverkauf. Kontaktieren Sie uns gerne – und holen Sie sich jetzt die Meinung Ihres fachkundigen Immobilienprofis ein.

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