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Apr 08
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Hausverkauf mit Wohnrecht: Was gibt es zu beachten?

Ob für die eigenen Eltern oder für den Partner: Ein befristetes oder unbefristetes Wohnrecht räumt Berechtigten das besondere Privileg ein, eine verschenkte oder verkaufte Immobilie weiterhin zu nutzen. Wer jedoch ein Haus oder eine Wohnung mit Wohnrecht verkaufen möchte, muss einige Besonderheiten beachten. Und: Wohnrecht ist nicht gleich Wohnrecht – denn es gibt bedeutende Unterschiede in den einzelnen Formen. So lässt sich eine Immobilie mit zeitlich begrenztem Wohnrecht einfacher verkaufen. Wir zeigen, worauf es ankommt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Unantastbarkeit: Wer eine Immobilie kauft, kann ein bestehendes Wohnrecht nicht „brechen“ – denn es bleibt weiterhin bestehen.
  • Deal zwischen zwei Parteien: Wohnrechte gelten bei Schenkung oder Verkauf beispielsweise für Eltern, Partner oder Mieter
  • Dauer: Ein Wohnrecht kann befristet und unbefristet sein.
  • Befristetes Wohnrecht: Das zeitlich begrenzte Wohnrecht bietet eine etwas größere Chance, Immobilie mit Wertminderung zu verkaufen.
  • Hilfe durch Profi: In der Regel erhalten Verkäufer einen höheren Preis beim Verkauf einer Immobilie ohne Wohnrecht; deshalb lohnt es sich oft, eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen.

 

Was bedeutet Wohnrecht?

Eigentümer nutzen nicht selten die Chance, ihre Immobilie zu Lebzeiten – durch Verkauf oder Schenkung – zu übertragen. Das kann zum Beispiel eine Übertragung an die eigenen Kinder sein. Im Gegenzug nutzen sie die Gelegenheit, um sich ein Wohnrecht zu sichern. Das bedeutet: Beide Seiten profitieren. Während die Kinder das Vermögen erhalten, können die Eltern weiterhin in der Immobilie leben.

Im Wesentlichen gibt es zwei Arten von Wohnrecht:

  1. Ein unbefristetes Wohnrecht: Dieses Recht gilt auf Lebenszeit. Beispiel: Ein Ehegatte hält schriftlich im Testament fest, dass zwar die Kinder das Haus nach seinem Ableben erben – die hinterbliebene Ehefrau dort während ihrer restlichen Lebenszeit aber wohnen darf. Die neuen Eigentümer dürfen nicht eingreifen oder die Immobilie anderweitig vermieten.
  2. Ein befristetes Wohnrecht: Bei dieser Form entfällt das Wohnrecht auf Lebenszeit. Es wird schriftlich festgehalten, dass die ehemaligen Eigentümer bis zu einem bestimmten Zeitpunkt weiterhin in der Immobilie wohnen dürfen. Danach darf der neue Eigentümer die künftige Immobiliennutzung bestimmen – zum Beispiel in Form einer Eigennutzung oder einer Vermietung.

Der Vorteil einer Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten: Wer das Familienheim an seine künftigen Erben überträgt, kann die Steuerlast für zum Beispiel die eigenen Kinder senken. Das gilt besonders, wenn der Nachlass die Erbschaftssteuerfreibeträge übersteigen würde. Gleichzeitig müssen Wohnberechtigte sich im Alter keine Sorgen um ein neues Zuhause machen oder die Last eines Umzugs auf sich nehmen.

Wichtig: Beachten Sie die Kostenfallen. Um Steuern zu sparen, muss es sich um „tatsächliches“ Wohneigentum handeln. Das bedeutet, Sie haben die Immobilie mindestens zehn Jahre selbst genutzt. Mehr darüber erfahren Sie hier.

 

Wohnrecht vs. Nießbrauch – eine häufige Verwechslung

Im Alter machen sich viele Menschen Gedanken über die künftige Nutzung der eigenen Immobilie. Soll das Haus zum Beispiel verkauft oder mit speziellen Rechten an die Kinder übertragen werden? Spätestens jetzt stolpern Sie über den Begriff „Nießbrauch“. Denn dieser wird oft synonym mit Wohnrecht verwendet. Es gibt jedoch Unterschiede:

  • Das Nießbrauchrecht (§ 1030 BGB) räumt den Berechtigten Rechte ein, die im Vergleich umfassender sind. Es wird rechtssicher im Grundbuch eingetragen.
  • Beim Wohnrecht gilt lediglich, dass die Berechtigten die Immobilie weiterhin zu Wohnzwecken nutzen. Wer über ein Nießbrauchrecht verfügt, kann das fremde Eigentum aber auch nutzen, um beispielsweise Mieteinnahmen zu erzielen. Hier ist häufig die Rede von einer „Fruchtziehung“.
  • Nießbrauch gibt dem neuen Eigentümer dennoch das Recht, über die Immobilie zu verfügen – zum Beispiel für einen Weiterverkauf. Zum Vergleich: Das gilt nicht bei Erteilung eines Wohnrechts, denn die Berechtigen dürfen das Haus dann lediglich zum Wohnen nutzen.

 

Was sind die Besonderheiten eines Wohnrechts?

Ob befristetes Wohnrecht oder ein Wohnrecht auf Lebenszeit: In beiden Fällen gilt, dass eine Eintragung ins Grundbuch erfolgt. So ist das Wohnrecht auch für Dritten geschützt. Ausnahmen gibt es jedoch: Wer sich gegen einen Grundbucheintrag entscheidet, kann das Wohnrecht auch vertraglich festhalten. Dann ist eine Beglaubigung durch einen Notar notwendig. Beachten Sie hierbei: Dieses Vorgehen schützt nicht vor den Ansprüchen Dritter, sondern nur vor denen des Eigentümers.

Eine weitere Besonderheit, die es beim Immobilienverkauf mit Wohnrecht zu beachten gibt: Das Recht lässt sich nicht auf andere Personen übertragen. Das bedeutet, Sie können Ihr Wohnrecht nicht vererben oder zum Verkauf zur Verfügung stellen.

 

Immobilie mit Wohnrecht verkaufen: Was muss ich beachten?

Sie möchten Ihr Eigentum verkaufen, aber es ist mit einem Wohnrecht „belastet“? Diese Herausforderung schreckt viele Verkäufer und Käufer ab – denn tatsächlich lassen sich Immobilien mit einem lebenslangen Wohnrecht schwerer verkaufen. Es kommt zu einer Wertminderung, weil der Käufer sein künftiges Eigentum beispielsweise nicht nach Belieben vermieten kann.

Wenn es sich um ein zeitlich begrenztes Recht handelt, stehen die Chancen für einen erfolgreichen Hausverkauf mit Wohnrecht schon etwas besser. Grundsätzlich gilt also: Auch Eigentum mit Wohnrecht lässt sich veräußern. Voraussetzung hierfür ist, dass Sie zunächst den Wert der Immobilie ermitteln lassen, um Ihre Möglichkeiten abzuwägen. Dabei hilft Ihnen zum Beispiel die kostenlose Immobilienbewertung durch die Schwäbische Liegenschaften GmbH.

 

Wie sehen Rechte & Pflichten bei einer Immobiliennutzung durch Wohnrecht aus?

Wer ein Haus mit Wohnrecht bewohnt, muss für kleinere Reparaturen und für Nebenkosten aufkommen. Zu diesen zählen besonders Heizung, Wasser und Strom. Außerdem gilt das Wohnungsrecht nach § 1093 Abs. 2 BGB: Berechtige dürfen auch weitere Personen in ihren Haushalt aufnehmen. Die Voraussetzung: Es handelt sich um Menschen, die zur Familie gehören, Lebensgefährten sind oder Personen, welche die “standesgemäße Bedienung und Pflege” sicherstellen.

Ein Überblick über Rechte und Pflichten:

  • Recht zur Bewohnung der Immobilie – oder von Teilen der Immobilie – unter Ausschluss des Immobilienbesitzers.
  • Recht zur Aufnahme von zum Beispiel Familienmitgliedern
  • Pflicht zur Zahlung der Nebenkosten und Reparaturen
  • Recht auf eigene Bestimmung über Besichtigungstermine (Besichtigung bedarf einer Zustimmung des Berechtigten)

 

Gibt es Fälle, in denen ein lebenslanges Wohnrecht erlischt?

Keine Frage: Wenn ein lebenslanges Wohnrecht sich auflöst, erhalten Eigentümer die Chance, das Haus mit Wertsteigerung zu verkaufen. Sie sind also wieder im Spiel – und müssen keine Einschränkungen durch ein bestehendes Wohnrecht befürchten, was Abzügen beim Verkaufspreis bedeuten würde. Fälle, in denen das Wohnrecht erlischt:

  • Es handelt sich um Wohnräume, die nicht mehr nachhaltig bewohnbar sind.
  • Der Berechtige zieht zum Beispiel in ein Pflegeheim um und stimmt zu, das Wohnrecht aus dem Grundbuch austragen zu lassen.
  • Der Berechtige nimmt beim Hausverkauf eine Abfindung an und einigt sich im Gegenzug auf den Verzicht des Wohnrechts.
  • Der Bewohner mit Wohnrecht verstirbt.
  • Es tritt eine an das Wohnrecht geknüpfte (schriftlich geregelte) Bedingung ein, sodass das Recht verfällt.

 

Immobilienverkauf mit Wohnrecht – grundsätzlich möglich

Es ist nicht abzustreiten: Ein geltendes Wohnrecht erschwert den Hausverkauf. Der Wert der Immobilie sinkt. Schließlich gelten für Käufer und Anleger Häuser und Wohnungen, die sie nach eigene Belieben nutzen und vermieten können, als weitaus attraktiver. Aber: Es ist „kein Ding der Unmöglichkeit“, auch ein Haus mit laufendem Wohnrecht zu veräußern. Beachten Sie jedoch die Besonderheiten: Häufig bedarf es nicht nur viel Geduld, sondern auch einer professionellen Unterstützung, um Eigentum mit Wohnrecht auf den Immobilienmarkt zu bringen und zu veräußern. Nehmen Sie gerne Kontakt für eine unverbindliche Beratung durch unsere erfahrenen Immobilien-Experten auf.

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