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Feb 15
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Hausverkauf trotz bestehender Finanzierung

Manchmal kommt alles anders, als Sie es als Immobilieneigentümer für sich geplant haben: Sie wollen Ihr Haus – trotz einer aktuell bestehenden Finanzierung – veräußern. Ob aufgrund eines Umzugs in eine neue Stadt, einer Trennung oder auch wegen Krankheits- oder Todesfall, die Beweggründe sind vielfältig. Wer darüber nachdenkt, sein Eigentum trotz laufenden Darlehensvertrags zu verkaufen, muss einige essenzielle Punkte berücksichtigen.  

Hausverkauf trotz Kredit – das Wichtigste in Kürze 

  • Hausverkauf trotz laufenden Kreditvertrags möglich: Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, sein Eigentum zu verkaufen, ohne das Immobiliendarlehen abbezahlt zu haben. 
  • Berücksichtigung der Kosten: Wer aus dem Kreditvertrag vorzeitig aussteigt, muss mit Mehrkosten rechnen, denn Banken können eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) verlangen. 
  • Optionen für Kreditnehmer: Es besteht nicht nur die Möglichkeit einer Kreditablösung, sondern beispielsweise auch die der Übertragung auf den Käufer. 
  • Rücksprache mit Experten halten: Um das Eigentum trotz Kredits zu verkaufen, sollten Darlehensnehmer sich gegebenenfalls die Meinung eines Experten einholen, um auf der sicheren Seite zu stehen.  

Kann ich mein Haus trotz eines laufenden Kredits verkaufen? 

Die oft größte Sorge von Immobilienbesitzern, die ihr Haus trotz eines laufenden Kreditvertrags verkaufen möchten: Sie haben das Darlehen noch nicht abbezahlt – was bedeutet, dass im Grundbuch immer noch eine Grundschuld eingetragen ist. 

Die gute Nachricht vorweg: Obwohl Sie vielleicht Bedenken haben, dass Ihre Bank das größte Hindernis sein könnte, liegt die Entscheidung immer bei Ihnen. Sie können verkaufen – trotz offener Darlehensschuld. Was Sie dabei beachten sollten: Wenn der Kreditvertrag noch läuft, aber bereits 10 Jahre verstrichen sind, können Sie – unabhängig von der Sollzinsbindung – kündigen. In diesem Fall entstehen Ihnen keine zusätzlichen Kosten. Das regelt der Gesetzgeber im Bürgerlichen Gesetzbuch (gemäß §489 Abs. 1 Nr. 1). Es handelt sich um das sogenannte Sonderkündigungsrecht.

Tipp: Denken Sie daran, dass die Kündigungsfrist insgesamt 6 Monate beträgt. Wir empfehlen deshalb, sich den Termin schon vorab im Kalender zu notieren und rechtzeitig ein Kündigungsschreiben aufzusetzen.
 

Hausverkauf trotz Kredit: Die Vorfälligkeitsentschädigung der Bank 

Was aber, wenn Sie die 10 Jahre noch nicht verstrichen sind? Auch dann haben Sie die Möglichkeit, Ihr Haus zu verkaufen, obwohl das Darlehen noch läuft. Aber: Die Bank verlangt nun in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung von Ihnen.  

Was bedeutet Vorfälligkeitsentschädigung? 

Vergibt die Bank einen Immobilienkredit an Sie, einigen Sie sich für eine bestimmte Laufzeit auf einen bestimmten Zinssatz. Das bedeutet: Ihr Kreditgeber hat Planungssicherheit. Dieser rechnet fest mit den Zinseinnahmen während der festgelegten Laufzeit. Wenn Sie als Kreditnehmer plötzlich aus dem Vertrag aussteigen möchten, entfallen die Zinsen für die Bank. Hier kommt die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ins Spiel; sie sichert Ihren Kreditgeber ab, denn dieser kann einen „Schadensersatz“ verlangen: die Vorfälligkeitsentschädigung, zuvor vertraglich geregelt. 

Wie hoch fällt die Vorfälligkeitsentschädigung für mich aus? 

Wie hoch die tatsächliche Summe der Vorfälligkeitsentschädigung ist, ist stets von Fall zu Fall unterschiedlich. Auch hier wird jedoch der maximale Prozentsatz vom Bürgerlichen Gesetzbuch vorgegeben (§ 502 BGB): 

  • Max. 1 % der Restschuld: In der Regel darf die Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr als 1 % der noch offenen Schuld betragen. 
  • Max. 0,5 % der Restschuld: Läuft der Darlehensvertrag noch weniger als 12 Monate, darf die Summe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr als 0,5 % der Restschuld betragen. 

Gibt es eine Alternative zur Vorfälligkeitsentschädigung? 

Wer die VFE umgehen möchte, obwohl noch keine 10 Jahre verstrichen sind, hat eine Option: Verträge, die nach dem 10. Juni 2016 zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer geschlossen worden sind, können auf Fehler in der Widerrufsbelehrung geprüft werden (§ 356b Abs. 2 BGB). Das bedeutet: Wenn Sie Glück haben, können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung so umgehen. Denn auch einige Banken machen Fehler, weshalb Verbraucher diese Regelung für sich nutzen können, um die Entschädigung auszusetzen.
 

Haus verkaufen trotz Finanzierung: 3 mögliche Gründe 

Es gibt unterschiedliche Gründe, die uns dazu bewegen, unser Eigentum vorzeitig zu verkaufen. Die folgenden Beweggründe kommen zum Beispiel häufig vor: 

1. Die wirtschaftliche und/oder familiäre Situation ändert sich

Ob Scheidung oder Todesfall: Wer sich vom Partner trennt oder diesen verliert, muss in der Regel über einen Hausverkauf nachdenken, falls das Darlehen nicht mehr allein abbezahlt werden kann. Fällt zum Beispiel das Haupteinkommen weg, können weitere finanzielle Probleme hinzukommen.

Übrigens: Bevor Sie Ihr Haus veräußern, empfehlen wir Ihnen die kostenlose Analyse durch einen Experten. So können Sie realistisch einschätzen, wie viel Ihr Eigentum aktuell wert ist. 

2. Sie ziehen aufgrund einer beruflichen Veränderung um

Es zieht Sie in eine andere Stadt, ihr Beruf verändert sich – und damit auch Ihre Einkommenssituation. Auch das ist oft ein häufiger Grund, dass Darlehensnehmer vorzeitig aus Ihrem Kreditvertrag aussteigen möchten und Eigentum verkaufen wollen, um sich etwas Neues aufzubauen. 

3. Sie kaufen eine neue Immobilie

Möglicherweise wünschen Sie sich eine räumliche Vergrößerung. So kann es passieren, dass der laufende Kreditvertrag Ihnen zunächst nur im Weg steht und Sie außerdem den Verkaufserlös benötigen, um die neue Immobilie zu finanzieren. 

 

Haus oder Wohnung verkaufen – welche Optionen Sie bei einer bestehenden Finanzierung haben 

Nun haben Sie folgende Optionen, um Ihr Haus bei einer laufenden Finanzierung zu verkaufen oder eine andere Lösung zu finden: 

  • Kündigen und VFE bezahlen: Sie nehmen Ihr Kündigungsrecht bei Ihrer Bank wahr, um aus dem Vertrag zu kommen. Anschließend zahlen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung. Unser Tipp: Sie können die Summe der Vorfälligkeitsentschädigung, die Ihnen die Bank vorliegt, im Zweifelsfall rechtlich prüfen lassen. 
  • Einen „Immobilientausch“ vornehmen: Sie kaufen eine neue Immobilie? Damit die VFE entfällt, können Sie Ihren laufenden Kredit auch auf eine neue Finanzierung übertragen. Das heißt auch, dass Ihre Bank noch immer eine Sicherheit hat – aber nicht in Form ihrer alten Immobilie, sondern in der ihres neuen Objekts. 
  • Umschuldung auf den Verkäufer: Wenn Sie sich mit Ihrer Bank und Ihrem Käufer einigen können, übertragen Sie den laufenden Kreditvertrag auf den Käufer. So umgehen Sie übrigens ebenfalls die Vorfälligkeitsentschädigung. 
  • Eigentum behalten und vermieten: Sie können Ihr Eigentum wahlweise auch vermieten, falls ein Verkauf keine realistische Option für Sie ist. Übrigens: Falls Sie Schwierigkeiten beim Verkauf haben oder über eine Veräußerung nachdenken, helfen Ihnen folgende 9 Tipps weiter. 

 

Finanzierung ist kein Hindernis: Hausverkauf trotz Finanzierung ist immer möglich

Eigentümer müssen Ihren Darlehensvertrag mit der Bank nicht zwangsläufig als Hindernis wahrnehmen, wenn diese Ihr Haus verkaufen während einer Finanzierung. Denn: Nicht immer muss eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Sollte diese anfallen, empfiehlt sich außerdem die Überprüfung durch einen Experten. 

Falls Sie offene Fragen rund um Ihren Hausverkauf haben, stehen wir Ihnen als erfahrener Ansprechpartner gerne unverbindlich zur Seite. Schaffen Sie auf diese Weise Unsicherheiten aus dem Weg.

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