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Mar 01
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Hausverkauf & bestehendes Mietverhältnis: Was passiert mit meinem Mieter?

Sie haben ihre Immobilie vermietet, möchten ihr Eigentum aber verkaufen? Bei den meisten Mietern und Vermietern tun sich jetzt große Fragezeichen auf: Was muss ich als Vermieter berücksichtigen? Darf ich meinen Mietern „einfach so“ kündigen? Für Eigentümer gilt grundsätzlich: Wenn diese verkaufen, bleibt ein bestehender Mietvertrag normalerweise unberührt. Es gibt jedoch Möglichkeiten, seinen Mietern zu kündigen – denn so erhöht sich der Verkaufspreis der Immobilie.

 

Verkauf einer vermieteten Immobilie – das Wichtigste in Kürze

  • Unvermietete Häuser bringen höheren Erlös: Eigentümer erzielen einen besseren Verkaufspreis, wenn sie Haus oder Wohnung ohne aktuell bestehende Mietverhältnisse zum Verkauf anbieten.
  • Immobilienverkauf kein Kündigungsgrund: In der Regel liefert der Verkauf einer Immobilie keinen Grund dafür, dass Eigentümer ihren aktuellen Mietern den Vertrag kündigen dürfen.
  • Info an die Mieter verschicken: Eigentümer müssen Mieter über einen Vermieterwechsel informieren, damit die Miete an den korrekten Empfänger geht.
  • Vorkaufsrecht: Falls der aktuelle Mieter ein sogenanntes Vorkaufsrecht besitzt, muss dieser zunächst auf sein Recht verzichten, damit die Immobilie an einen anderen Käufer verkauft werden kann.
  • Kündigung: Unter bestimmten Umständen ist es dem Vermieter erlaubt, seinen Mietern zu kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

 

Haus verkaufen trotz Vermietung: Wie Sie als Eigentümer vorgehen müssen

Ob aus wirtschaftlichen Gründen oder weil Sie die Pflichten als Vermieter abgeben möchten: Es gibt vielfältige Ursachen, um ein vermietetes Haus oder eine Wohnung zu verkaufen. Beachten Sie aber, dass hier grundsätzlich gilt: „Kauf bricht Miete nicht“ (§ 566 Absatz 1 BGB). Das heißt, dass der neue Eigentümer nach dem Kauf auch zum Vermieter wird und bestehende Mietverträge übernimmt. Ihr Nachteil: Sie erhalten für ein vermietetes Objekt in der Regel weniger Geld – denn für gewöhnlich kann sich der Kaufpreis um 20 bis 30 Prozent reduzieren.

Unsere Tipps:

  • Ablöse anbieten: Obwohl es sich nicht immer einfach gestaltet, kann es sich lohnen, das Mietverhältnis vor einem Verkauf zu beenden. Sprechen Sie zunächst mit dem Mieter; bieten Sie beispielsweise eine Ausgleichszahlung für die Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses an.
  • Dem Mieter die Immobilie zum Kauf anbieten: Einige Mieter sind selbst an einem Kauf interessiert. Suchen Sie deshalb zunächst das Gespräch mit ihren aktuellen Mietern, bevor Sie beispielsweise an einen Kapitalanleger verkaufen.

 

Hausverkauf mit Mietern: Infos, Rechte und Pflichten

Als Vermieter haben sie vor dem Verkauf der Immobilie zwei wichtige Pflichten gegenüber ihren Mietern zu erfüllen:

  1. Mieter informieren: Setzen Sie Ihre Mieter über den anstehenden Verkauf und Eigentümerwechsel in Kenntnis. Nur so stellen Sie sicher, dass die Miete künftig beim neuen Vermieter ankommt.
  2. Vermieter verkauft Haus – Vorkaufsrecht beachten: Falls Ihre Mieter ein Vorkaufsrecht haben, gilt besondere Vorsicht – denn die Mieter müssen zunächst auf ihr Vorkaufsrecht verzichten. Nur so ist es möglich, die Immobilie an andere Interessenten zu veräußern.

 

Das gesetzliche Vorkaufsrecht für Mieter

Das gesetzliche Vorkaufsrecht (§ 577 Absatz 1 BGB) sichert Mietern das Recht zu, dass diese die Wohnung kaufen dürfen, bevor diese weiteren potenziellen Käufern zur Verfügung steht. Voraussetzung: Die Wohnung wird in Wohnungseigentum umgewandelt, nachdem die Mieter eingezogen sind.

Beispiel: Eine Wohnungsbaugesellschaft ist Eigentümer eines Mehrfamilienhauses. Die Wohnungsbaugesellschaft verwandelt nun das Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen, um sie an private Käufer zu veräußern. Falls bereits Mieter in den Wohnungen leben, erlangen diese nun ein Vorkaufsrecht. Sie dürfen die gemietete Wohnung bevorzugt als Privatkäufer erwerben.

Hinweis: Beachten Sie, dass das Vorkaufsrecht für Ihre Mieter entfällt, falls die Wohnung von Ihnen an Haushaltsangehörige sowie Familienmitglieder verkauft wird (§ 577 Absatz 1 Satz 2 BGB ). Auch eine Zwangsvollstreckung und der Verkauf von gewerblich genutzten Räumen schließt das Vorkaufsrecht für Mieter aus.

 

Das vertragliche Vorkaufsrecht für Mieter

Als Eigentümer haben Sie auch die Möglichkeit, Ihren Mietern ein vertraglich geregeltes Vorkaufsrecht anzubieten. Dieses halten Sie schriftlich im Mietvertrag fest. Das vertragliche Vorkaufsrecht bietet sich vor allem für Mieter an, die während der Anmietung viel Geld in die Immobilie investieren – etwa aufgrund einer gewerblichen Nutzung.

 

Besichtigungstermine beim Hausverkauf mit Mietern – beachten Sie diese 3 Regeln

Falls Sie sich für den Verkauf Ihrer Immobilie entscheiden und bereits Interessenten haben, beachten Sie bitte folgende 3 Punkte:

  1. Rechtzeitige Mitteilung: Wenn ein Immobilienverkauf geplant ist, ist Ihr Mieter zur Mitwirkung verpflichtet. Vereinbaren Sie rechtzeitig Ihre Besichtigungstermine für Ihre Interessenten mit Ihren Mietern. Am besten kündigen Sie Besichtigungen immer auch schriftlich an. Berücksichtigen Sie stets die Interessen des Mieters, etwa Krankheit oder Urlaubszeiten.
  2. Besuchszeiten- und Dauer einhalten: Bitte halten Sie sich an eine zeitliche Begrenzung bei der Begehung – und halten Sie außerdem die ortsüblichen Besuchszeiten ein. Das heißt zum Beispiel, dass Sie keine Termine am späten Abend vereinbaren und diese außerdem nicht in die Länge ziehen.
  3. Mindestens 4 Tage vor der Besichtigung ankündigen: Falls Ihr Mieter berufstätig ist, kündigen Sie Termine bitte mindestens 4 Tage im Voraus an. Andernfalls gilt, dass Sie einen Termin mindestens 24 Stunden vorher ankündigen.

Tipp: Sie stehen kurz vor dem Hausverkauf – und benötigen jetzt eine professionelle Einschätzung für den Marktwert Ihrer Immobilie? Hier geht es zur kostenlosen Analyse.

 

Mieter kündigen wegen Verkauf des Hauses: Wann ist es rechtens?

Obwohl der Verkauf der eigenen Immobilie kein zulässiger Kündigungsgrund ist, um einen bestehenden Mietvertrag aufzulösen, können Eigentümer sich für eine ordentliche Kündigung entscheiden. Dann müssen Sie jedoch einen Grund nachweisen, der laut § 573 Absatz 2 BGB zulässig ist:

  • Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten: Zulässige Gründe für eine Kündigung des Mieters sind dauerhafte Mietrückstände und regelmäßige unpünktliche Zahlungen, heimliche und unberechtigte Untervermietungen, die Beleidigung des Vermieters und eine gewerbliche Nutzung, falls diese nicht vereinbart war.
  • Der Vermieter meldet Eigenbedarf an: Falls der Eigentümer die Wohnung selbst beziehen möchte oder diese für Angehörige benötigt, etwa für Kinder, Geschwister oder die eigenen Eltern, darf dieser Eigenbedarf anmelden und dem Mieter kündigen. Wichtig: Wer Eigenbedarf anmeldet, muss diesen konkret begründen, damit ein „vorgeschobener“ Eigenbedarf ausgeschlossen wird.
  • Verwertungskündigung: Für den Vermieter kommt es zu gravierenden wirtschaftlichen Nachteilen, entstanden durch die Vermietung. Eine sogenannte Verwertungskündigung kann erfolgen, wenn der Vermieter die Immobilie grundlegend sanieren oder gar abreißen muss – und im jetzigen Zustand unter maßgeblichen wirtschaftlichen Nachteile leidet. Beachten Sie: Kein Grund für eine Kündigung ist jedoch, wenn andere potenzielle Mieter eine höhere Miete zahlen würden; eine alleinige Gewinnmaximierung zählt nicht als Kündigungsgrund.
  • Sonderkündigungsrecht (§ 573 a BGB) nutzen: Falls Sie in einem Einfamilienhaus (mit Einliegerwohnung) oder in einem Zweifamilienhaus mit Ihrem Mieter zusammenleben, also „unter einem Dach“, ist auch eine Sonderkündigung möglich. Diese kann ohne Begründung erfolgen.

 

Vermieter verkauft Haus: Zusatztipps

Sollten Sie an einem Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie interessiert sein und dem Mieter kündigen wollen, haben wir noch folgende Tipps für Sie:

  1. Kündigung immer schriftlich: Achten Sie unbedingt darauf, dass Sie – falls Sie Ihren Mietern kündigen – ein Kündigungsschreiben aufsetzen. Im Zweifelsfall und bei Streitigkeiten gelten mündliche Abmachungen nicht.
  2. Einhaltung der Kündigungsfrist: Beachten Sie, dass es für Sie als Vermieter immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten gibt (§ 573c Absatz 1 BGB). Wohnt der Mieter mindestens fünf Jahre in der Immobilie, gelten sechs Monate Kündigungsfrist.

 

Hausverkauf trotz Vermietung möglich

Die Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses, um einen höheren Verkaufserlös für die eigene Immobilie zu erzielen, gestaltet sich nicht leicht: Es muss stets ein nachvollziehbarer, rechtlich gültiger Grund vorliegen. Falls Sie dennoch verkaufen, kann der Verlust 20 bis 30 Prozent betragen. Sie haben Zweifel – oder noch offene Fragen rund um Ihren Hausverkauf? Hier geht es zu einer professionellen und unverbindlichen Beratung.

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