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Apr 19
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Hausverkauf mit Feuchtigkeitsschäden: Was muss beachtet werden?

Käufer und Verkäufer von Immobilien fürchten ihn häufig: den Feuchtigkeitsschaden. Nicht nur ältere Häuser können betroffen sein, sondern unter Umständen auch Neubauten. Besteht ein Mangel, so müssen Verkäufer mit einer Wertminderung ihres Hauses rechnen. Für Käufer gilt: Im schlimmsten Fall drohen gesundheitliche Folgen. Wie die Rechtslage aussieht und wie Sie ein Feuchtigkeitsproblem rechtzeitig erkennen.

 

Das Wichtigste in Kürze:

  • Probleme und Mängel erkennen: Feuchte Wände, Schimmel sowie Stockflecken in und an der Immobilie deuten auf eine unzureichende Feuchtigkeitsregulierung hin.
  • Ernsthafte Folgen: Der Wert der Immobilie sinkt – und Bewohner müssen mit einer Beeinträchtigung ihrer Gesundheit rechnen.
  • Beim Hauskauf: Wer sich für einen Immobilienkauf entscheidet, kann einen Sachverständigen zur Überprüfung von Mängeln beauftragen – und spart im Ernstfall einige Kosten.
  • Die Rechtslage: Besteht ein Mangel in der Außenabdichtung, sind Käufer zur Offenbarung verpflichtet.
  • Immobilienankauf durch Experten: Die Schwäbische Liegenschaften GmbH kauft auch Problemimmobilien an.

 

Woran erkenne ich einen Feuchtigkeitsschaden?

Feuchte in Immobilien äußert sich auf unterschiedliche Weise – und kann außerdem verschiedene Ursachen haben. Mögliche Folgen: Der Wert der betroffenen Immobilie sinkt, sodass ein Verkauf zu einem geringeren Preis stattfindet. Wer zudem in einem Haus mit Feuchtigkeitsproblemen lebt, muss als Bewohner mit gesundheitlichen Konsequenzen rechnen. So kann es zum Beispiel zur Auslösung oder Verstärkung von Allergien kommen. Betroffene erleiden in schlimmen Fällen auch Herzrhythmusstörungen oder Atemwegserkrankungen.

 

Wie Sie Probleme mit Feuchte in Bestandsimmobilien erkennen:

  • Stockflecken: Achten Sie auf leicht gelbliche oder braune Verfärbungen. Das Wort „Stocken“ beschreibt bereits den Kern des Problems – denn es steht für das „Verderben“ durch eine zu hohe Feuchtigkeitseinwirkung, etwa in den Wänden eines Gebäudes.
  • Schimmelpilz: Ein ernsthafter Schimmelbefall deuten auf einen Feuchtigkeitsschaden hin. Der modrige Geruch kann dem Geruch von Stockflecken ähneln. Der Unterschied: Schimmel erkennen Sie am feinen Geflecht, den Myzelien. Die Fadenzellen werden um den dunklen Schimmelpunkt herum gebildet.
  • Hohe Luftfeuchtigkeit: Wenn regelmäßig eine zu hohe Grundfeuchtigkeit messbar ist, kann das ein Hinweis auf ein Problem mit Feuchte sein. Das bedeutet: Falls noch kein Schaden mit dem bloßen Auge erkennbar ist, kann dieser dennoch schon entstanden sein – oder in Zukunft entstehen.

Mögliche Ursachen:

  • Eine mangelnde/fehlende Außenabdichtung
  • Kälte- und Wärmebrücken
  • Aufsteigende Bodenfeuchtigkeit
  • Undichte Dächer und/oder Defekte im Dachabwasser-System
  • Falsches Lüften

 

Feuchtigkeitsschäden: Was gilt beim Immobilienkauf?

Wenn Sie sich für den Kauf von Eigentum entscheiden, gilt es, auf einen möglichen Schaden durch Feuchte zu achten. Besonders Immobilien, die älter als 1970 sind, sind davon oft betroffen. Eine Gefahr geht außerdem von Kellerräumen aus – denn ein Schaden oder drohender Schaden durch zu viel Feuchte ist häufig nicht sofort erkennbar.

Wir empfehlen: Setzen Sie immer auf die Meinung eines Profis. So ist es zum Beispiel sinnvoll, einen Sachverständigen zu beauftragen. Beugen Sie auf diese Weise auch hohen Kosten vor. Denn: Wenn Schäden später entstehen, weil drohende Gefahren nicht rechtzeitig erkannt worden sind, entstehen oft hohe Sanierungskosten. Falls Sie Fragen zum Verkauf Ihrer Immobilie mit Feuchtigkeitsproblemen haben, kontaktieren Sie gerne unsere Experten.

Sinnvolle Fragen, die Sie dem Verkäufer vor dem Kauf der Immobilie stellen können:

  • Abdichtung: Verfügt das Haus über eine Horizontalsperre?
  • Material: Welche Stoffe wurden für die Abdichtung verwendet?
  • Nässe während der Bauphase: Ist während der Errichtung Wasser eingedrungen?
  • Feuchtigkeitsentzug: Fand eine Bautrocknung statt?

 

Wie sieht die Rechtslage bei Problemen mit Feuchtigkeit aus?

Grundsätzlich sind Verkäufer rechtlich dazu verpflichtet, den Käufer über bestehende Mängel zu informieren. Das bedeutet: Wenn Sie sich als Eigentümer über einen Schaden durch Feuchte an Haus oder Grundstück bewusst sind, müssen Sie Ihren Käufer aufklären.

Beachten Sie: Falls es sich um ein älteres Haus handelt, müssen die Bauvorschriften des jeweiligen Baujahrs berücksichtigt werden. Möglicherweise kommt es bei älteren Immobilien so zum Beispiel zu feuchten Mauerwerken, weil es früher noch nicht üblich war, eine Horizontalsperre einzubauen. Bemerkt der Käufer den Schaden, hängt die Geltendmachung von Ansprüchen maßgeblich davon ab, was der Verkäufer zugesichert hat. Das bedeutet: Es stellt sich vor allem die Frage, ob dieser vom Schaden wusste, ihn nicht kannte oder ihn absichtlich verschwiegen hat.

Beim Verkauf von Bestandsimmobilien gilt grundsätzlich:

  • Bei offenen Mängeln besteht für den Verkäufer keine Offenbarungspflicht: Solche Mängel sind für den Käufer sofort erkennbar.
  • Einige Mängel sind nicht sofort ersichtlich. Hierbei handelt es sich um sogenannte versteckte Mängel.
  • Wenn der Verkäufer von einem versteckten Mangel weiß, den Käufer aber nicht aufklärt, sprechen Fachleute von einem arglistig verschwiegen Mangel (arglistige Täuschung).

Wichtig: Wenn Verkäufer versteckte Mängel verschweigen, über die sie selbst jedoch Bescheid wissen, droht eine Rückabwicklung des Kaufvertrags – falls der Käufer den Mangel entdeckt. Beachten Sie aber: Der Käufer ist in der Beweispflicht. Dieser muss also nachweisen, dass es sich tatsächlich um einen arglistig verschwiegenen Mangel handelt. In einem solchen Fall kann es außerdem zu einer Schadensersatzklage durch den Käufer kommen.

Unsere Empfehlung für Käufer: Lassen Sie sich grundsätzlich über die Beschaffenheit Ihres potenziellen Eigenheims vom Verkäufer aufklären – und prüfen Sie auch selbst im Rahmen der Sorgfaltspflicht, ob alle Angaben stimmen. Anschließend lassen Sie sich den Zustand der zu kaufenden Bestandsimmobilie über den notariellen Kaufvertrag zusichern.

Schlussendlich gilt aber im Vertrag häufig die Klausel: „Gekauft wie gesehen“. Beachten Sie hier: Die Klausel bezieht sich auf offensichtliche Mängel. Versteckte Mängel, etwa ein Feuchtigkeitsschaden, der dem Verkäufer nicht bekannt war, werden von der Gewährleistungsklausel ausgeschlossen. Das heißt: Der Käufer kann im Zweifelsfall seine Ansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen, wenn nichts anderes vereinbart worden ist.

 

 

Fazit: Hausverkauf mit Feuchtigkeitsschaden

Probleme mit Feuchte, die oft mit wertmindernden Schäden an der betroffenen Immobilien einhergehen, stellen beim Verkauf von Eigentum nicht selten einen Stolperstein dar. Wer diesen umgehen möchte, beauftragt rechtzeitig einen Experten: Lassen Sie die Immobilie auf Schäden überprüfen. Ein genaueres Hinsehen und Überprüfen ist auch von Käufern gefragt – auch wenn Verkäufer eine Pflicht zur Offenbarung haben.

Unser Tipp: Sie wollen Ihre Immobilie – möglicherweise auch renovierungs- oder sanierungsbedürftig – verkaufen? Die Schwäbische Liegenschaften GmbH ist als Experte der richtige Ansprechpartner. Füllen Sie einfach das Formular aus – und starten Sie unkompliziert mit Ihrem Hausverkauf.

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