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Jun 21
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Immobilienwert berechnen – die wichtigsten Einflussfaktoren

Immobilieneigentümer und auch Kaufinteressenten fragen sich: Was ist das Haus wert, welches verkauft oder gekauft werden soll? Um diese Frage zu beantworten, müssen Sie unterschiedliche Aspekte berücksichtigen. Denn: Der Wert Ihres Eigentums lässt sich anhand verschiedener Einflussfaktoren messen.

 

Das Wichtigste in Kürze

  • Gründe für den Immobilienerwerb: Ob als Selbstnutzer oder Investor – wer Eigentum kauft, sichert sich häufig für die Zukunft ab. Das gilt zum Beispiel für den Vermögensaufbau und später für den Ruhestand.
  • Für Eigentümer und Kaufinteressenten gilt: Die Wertermittlung spielt eine zentrale Rolle. Von dieser hängt ab, ob sich ein Verkauf lohnt und welchen Betrag Käufer benötigen.
  • Die wichtigsten Bestandteile der Wertermittlung: Vor allem Angebot und Nachfrage, Lage sowie Zustand, Ausstattung und Alter des Hauses oder der Wohnung gelten als bedeutende Einflussfaktoren beim Hauskauf- oder Verkauf.

 

Vermögensaufbau, Sicherheit, Unabhängigkeit: Warum Selbstnutzer und Investoren auf Eigentum setzen

Es sind zwei verschiedene Gruppen, aber die Übergänge zwischen ihnen sind nicht selten fließend: Selbstnutzer eines Hauses oder einer Wohnung und Investoren. So setzen Eigenheimbesitzer vor allem auf den finanziellen Aspekt. Es geht häufig um Vermögensaufbau und Sicherheit für die Zukunft. Schließlich lebt es sich einfacher, wenn Sie sich im Ruhestand keine Sorgen um Geld machen müssen. Gleichzeitig gilt: Wer Vermögen aufbauen möchte, sollte auch immer den Wert seines Besitzes kennen – und wissen, wann der beste Zeitpunkt für eine Veräußerung ist. Bevor Sie jedoch verkaufen, gilt es, den Wert Ihres Eigentums zu berechnen.

 

Wann es Zeit wird, den Immobilienwert zu berechnen

Ob Jobwechsel, der baldige Ruhestand oder eine Krankheit, die sich nicht mehr mit der Versorgung des Eigenheims vereinen lässt: Wenn Sie bereits Immobilieneigentümer sind, wird es spätestens jetzt Zeit, den Wert zu ermitteln. Wussten Sie jedoch, dass viele Eigentümer Ihren Besitz mit Verlust veräußern oder das Objekt Kaufinteressenten in die Flucht schlägt, weil die Berechnung einfach nicht stimmt? Keine Sorge: Es gibt heutzutage einige gängige Messfaktoren, anhand derer Sie sich orientieren, um eine Fehlkalkulation zu vermeiden.

Die 4 wichtigsten Einflussfaktoren auf einen Blick:

  1. die Lage des Objekts
  2. das Angebot und die Nachfrage
  3. die Ausstattung
  4. der allgemeine Zustand und das Alter von Haus oder Wohnung

Tipp: Grundsätzlich empfehlen wir, dass Sie sich zur Immobilienwertberechnung stets an einen Profi wenden. Eine professionelle Grundlage steigert den Verkaufserfolg häufig um ein Vielfaches.

 

Wert anhand der Lage berechnen

Nicht ohne Grund spielt vor allem die Lage eine zentrale Rolle, wenn es um den Wert eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung geht. Es gilt der Grundsatz: Je optimaler die Lage eines Objekts, desto größer die Wahrscheinlichkeit für eine höhere Wertbeständigkeit. Liegt ein Objekt also in einer besonders vorteilhaften Lage, steigt auch automatisch der Verkaufspreis. Ein Beispiel dafür sind beliebte Metropolregionen, denn die Ballungsgebiete ziehen Menschen fast schon „magnetisch“ an – schließlich gibt es Arbeitsplätze, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und alles, was es sonst zum Leben braucht, ganz in der Nähe.

Experten unterteilen den Einflussfaktor Lage grundsätzlich in zwei Unterkategorien: Makro- und Mikrolage.

Makrolage

Sprechen wir von Makrolage, so geht es um das „weitere Umfeld“. Das bedeutet: Stadt und Region. Dieser Aspekt bezieht sich also immer auf die großräumige Umgebung, welche Einfluss auf die Einschätzung des Wertes eines Objekts nimmt.

Mikrolage

Die Mikrolage berücksichtigt – wie der Begriff „Mikro“ es bereist erahnen lässt – die nähere Umgebung. Hierbei geht es also um beispielsweise die Infrastruktur, aber auch um das örtliche, direkte Wohnumfeld. Es treten lokale Aspekte im engeren Sinn in den Vordergrund.

 

Angebot und Nachfrage als Faktor für den Immobilienpreis

Es gibt regionale Schwankungen, die es bei der Immobilienwertberechnung zu berücksichtigen gilt. Beachten Sie dabei, dass dabei auch die aktuellen Marktbedingungen eine wichtige Rolle einnehmen. Das bedeutet in diesem Zusammenhang: So, wie Angebot und Nachfrage aktuell sind, entwickeln sich auch die Marktpreise.

Für den Immobilienmarkt bedeutet das konkret: Je gefragter ein Objekt ist, desto höher fällt der Wert aus. Sinkt hingegen die Nachfrage, hat das ebenfalls einen Einfluss – denn in einem solchen Fall werden Häuser und Wohnungen entsprechend zu einem niedrigeren Verkaufspreis am Markt angeboten.

 

Wie die Ausstattung den Immobilienwert beeinflusst

Die Wände wirken alt, das Haus macht einen blassen Eindruck und insgesamt ist ohnehin eine Modernisierung fällig? Je nachdem, wie ein Objekt ausgestattet ist, steigt und sinkt der Preis. Was Eigentümer und Kaufinteressenten sich als Faustregel merken können: Je mehr Arbeit ein Objekt nach dem Kauf benötigt, desto niedriger fällt in der Regel auch die Immobilienbewertung aus. Einen großen Einfluss nimmt vor allem die Energiebilanz des Hauses. Für Eigentümer gilt deshalb: Wer die Heizungsanlagen erneuert, kann den Wert um einiges steigern. Vorteile davon sind nicht nur, dass Sie langfristig Geld sparen – sondern auch, dass die Umwelt profitiert.

Das ist nicht alles: Auch sanitäre Anlagen können einen Einfluss als wichtiges Ausstattungsmerkmal nehmen. Von diesen kann beispielsweise abhängen, ob eine normale, mittlere oder gehobene Ausstattung vorliegt. Ist Ihr Haus mit qualitativ hochwertigen Fliesen ausgestattet, genießen Sie zum Beispiel einen Vorteil bei der Veräußerung. Sie können einen höheren Verkaufspreis angeben.

 

Alter und Zustand des Objekts berücksichtigen

Nicht zu vernachlässigen bei der Wertermittlung: Das Alter und der allgemeine Zustand Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung. Während die Ausstattung vor allem einen Einblick auf „das Äußere“ eines Objekts gibt, also auf das, was sichtbar ist, gibt Alter und Zustand auch einen Einblick ins „Innere“, beispielsweise auf verwendete Baumaterialien. Wichtige Fragen, die den Wert in diesem Zusammenhang beeinflussen:

  • Wie ist der Zustand der Wände?
  • Gibt es Schimmel oder Feuchtigkeit im Haus?
  • Ist eine moderne Wärmedämmung vorhanden?
  • Wann wurde das Objekt gebaut?
  • Welche baulichen Maßnahmen gibt es von früher zu berücksichtigen?

 

Wert richtig ermitteln – wir helfen weiter

Ob bei einem geplanten Haus- oder Wohnungsverkauf, im Zusammenhang mit einer Erbschaft oder etwa bei einer Scheidung oder Zwangsversteigerung: Es gibt viele Situationen im Leben, die Kenntnis über den Wert des Eigenheims erfordern.

Als Berechnungsgrundlage dienen unterschiedliche Elemente, zu denen beispielsweise auch noch wichtige Faktoren, etwa die Wohnflächenberechnung, gehören. Um den Wert schlussendlich korrekt zu berechnen, gibt es drei gängige Verfahren:

  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Aber: Als erfahrene Immobilienexperten wissen wir, dass die Berechnung sich häufig als äußerst komplex entpuppt. Das ist kein Grund zur Sorge – denn wir unterstützen Sie gerne dabei. Nehmen Sie Kontakt auf, um sich zu entlasten und lassen Sie den Wert Ihres Eigentums professionell ermitteln.

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