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Dec 21
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Erbengemeinschaft und Hausverkauf – das gibt es zu beachten

Ungeklärte Fragen, Streitigkeiten, Komplikationen: Wer Teil einer Erbengemeinschaft wird, steht vor vielen Herausforderungen und muss sich mit ungelösten Fragen beschäftigen. Schließlich gilt, dass jeder einzelne Erbe sich an den Entscheidungen über beispielsweise eine geerbte Wohnung beteiligen muss. Es besteht Aufklärungsbedarf: Sollte das gemeinschaftliche Erbe verkauft werden? Wer darf über den Hausverkauf bestimmen? Wie sieht es mit den Rechten und Pflichten der Erben aus? Erfahren Sie hier, was jetzt auf Sie zukommt – und was Sie bei einem Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft beachten sollten.
 

Das Wichtigste in Kürze

  • Verpflichtung der Erben: Wer Teil einer Erbengemeinschaft wird, tritt automatisch in die Pflicht. Dazu gehört vor allem die Pflicht, an der Verwaltung des Nachlasses mitzuwirken. 
  • Gemeinsam entscheiden: In einer Erbengemeinschaft dürfen einzelne Erben nicht allein über ein gemeinschaftlich geerbtes Haus bestimmen. 
  • Offene Kommunikation ist gefragt: Es kommt in einer Erbengemeinschaft vergleichsweise häufig zu Streitigkeiten. Eine offene und zugleich sachliche Kommunikation bildet deshalb die Basis für die Konfliktlösung. 
  • Schnelle Verwertung ist gefragt: Steht das gemeinschaftlich geerbte Haus über einen längeren Zeitraum ungenutzt frei, kann es zu einem Wertverfall kommen. 
  • Unkomplizierte Lösung anstreben: Ein schneller Hausverkauf bietet einer Erbengemeinschaft oft eine faire Lösung; alle Beteiligten profitieren vom Verkaufserlös.

 

Erbengemeinschaft und Immobilie verkaufen: Was ist eine Erbengemeinschaft?

Es passiert oft plötzlich: Mehrere Personen erben gemeinschaftlich, denn der Erblasser hat kein Testament hinterlassen. Eine ungeklärte Situation, die häufig mit viel Konfliktpotenzial behaftet ist.
Eine Erbengemeinschaft besteht in der Regel aus den gesetzlichen Erben des Erblassers. Diese Regelung ist auch im Gesetzbuch verankert und wird gemäß §§ 2032 bis 2041 BGB bestimmt: Wenn jemand verstirbt und kein Testament hinterlässt, entsteht eine Erbengemeinschaft – wenn es keinen Alleinerben gibt. Das heißt: Jeder einzelne Erbe, der Teil dieser Gemeinschaft ist, erbt gemeinsam alles.

Beispiel: Die Geschwister Anna und Markus verlieren plötzlich ihren Vater durch einen Todesfall und werden automatisch Erben seines Hauses. Anna möchte das Haus verkaufen. Dies kann sie jedoch nicht ohne die Zustimmung von Markus tun – schließlich bilden beide nun eine Erbengemeinschaft. Markus muss sich an der Entscheidung beteiligen und zustimmen, denn ihm gehört das Erbe ebenfalls.

Eine Erbengemeinschaft bedeutet also, dass die Erben automatisch in die Pflicht treten. Deshalb kommen unterschiedliche Aufgaben auf die Erben zu. Für Betroffene ist dies oft überfordernd, denn viele Menschen assoziieren das eigene Erbe zunächst oft mit etwas Positivem; zum Beispiel erwarten Sie, dass Sie Eigentum und Geld erben und so wirtschaftlich profitieren. Die gute Nachricht: Zwar müssen Sie als Teil einer Erbengemeinschaft ihre Pflichten erfüllen. Dennoch kann vor allem der gemeinschaftliche Immobilienverkauf eine schnelle Lösung für alle Beteiligten bieten.
 

Rechte und Pflichten einer Erbengemeinschaft

Jeder Erbe hat das Recht, bei der Entscheidung über die Zukunft des Nachlasses mitzuwirken. Die Rechte der Erbengemeinschaft gehen auch mit Pflichten einher. Dazu gehören vor allem diese drei Aspekte, die sich folgendermaßen regeln: 

1. Die außerordentliche Verwaltung: Sie erben ein Haus und wünschen sich eine Sanierung. Obwohl diese nicht unbedingt notwendig ist, möchten Sie die Sanierung angehen. Die außerordentliche Verwaltung bedarf stets der Zustimmung der anderen Erben. Das heißt: Wenn Sie eine nicht notwendige Maßnahme durchführen, holen Sie zuvor die Zustimmung der Erbengemeinschaft ein. 

2. Die ordentliche Verwaltung: Sie möchten sicherstellen, dass es zu keinem Wertverfall der gemeinsam geerbten Immobile kommt. Dies liegt im Ermessen aller Erben, denn alle möchten das Haus schnell verkaufen. Bedarf es nun beispielsweise einer Reparatur im Haus, kann diese mit einem Mehrheitsbeschluss erfolgen.

3. Die notwendige Verwaltung: Sie stellen fest, dass es zu einem Schaden am gemeinschaftlich geerbten Haus kommt – und ein schnelles Handeln ist nun gefragt? Eine Notverwaltung ermöglicht es Ihnen, auch ohne die Zustimmung der anderen Erben schnell zu handeln. Die sofortige Maßnahme ohne die Zustimmung der anderen soll bewirken, den Schaden zeitnah zu beheben und Folgeschäden rechtzeitig zu verhindern.

 

Was spricht für einen Hausverkauf?

Oft steht eine Erbengemeinschaft vor einer Herausforderung, die sich lediglich mit einem schnellen Hausverkauf lösen lässt. Nur so kann es zu einer fairen Aufteilung unter den Erben kommen, was das Ziel einer jeder Erbengemeinschaft ist. Die Vorteile auf einen Blick:  

Streitigkeiten entfallen

Hitzige Telefonate und nervenaufreibende Auseinandersetzungen – meistens mit den eigenen Familienmitgliedern. Das kann ordentlich an den Nerven zerren, wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind. Streitigkeiten entfallen in den meisten Fällen, sobald die Erbengemeinschaft die Immobilie verkaufen kann. 

Der Verwaltungsaufwand entfällt

Ob Entscheidungen über eine Renovierung oder die ordnungsgemäße Vermietung der geerbten Immobilie: Wer Eigentum besitzt, muss stets mit einem hohen Verwaltungsaufwand rechnen. Vor allem Erben, die Teil einer Gemeinschaft sind, werden oft unfreiwillig verpflichtet – und schlagen sich in vielen Fällen mit Aufgaben herum, die sie am liebsten wieder abgeben möchten. Dieser Aufwand entfällt, sobald Sie das Haus verkaufen.  

Die laufenden Kosten entfallen

Eine Erbengemeinschaft ist dazu verpflichtet, für alle laufenden Kosten eines geerbten Hauses oder einer geerbten Wohnung aufzukommen. Dazu gehören zum Beispiel Instandhaltungskosten. Steht die Immobilie frei, kann auch das Hausgeld einer Wohnung nicht auf Mieter umgelegt werden. Damit diese Kosten entfallen, muss eine Erbengemeinschaft das Haus verkaufen.  

Fairer Verkaufserlös für alle Beteiligten

Sobald es in der Erbengemeinschaft zum Immobilienverkauf kommt, freuen sich alle Beteiligten über die Lösung; schließlich erhalten Sie einen fairen Verkaufserlös, weil niemand benachteiligt werden kann. Jeder Erbe erhält das, was auch die anderen erhalten.

 

Was Sie als Teil der Erbengemeinschaft außerdem beachten 

Viele Menschen, die Eigentümer werden, rechnen in der Regel mit einigen Kosten. Es gilt jedoch: Wenn Sie Teil einer Erbengemeinschaft werden, fällt keine Grunderwerbsteuer für Sie an, wenn Sie beispielsweise ein Haus erben. Außerdem gilt: Sobald alle Erben in das Grundbuch eingetragen worden sind, kann die Erbengemeinschaft schlussendlich über das gesamte Eigentum verfügen. Die Eintragung der Miterben ist dabei grundsätzlich kostenfrei.

 

Was kann ich tun, wenn es zu Streitigkeiten kommt?

Ein Miterbe sträubt sich gegen einen Hausverkauf oder möchte einer Sanierungsmaßnahme einfach nicht zustimmen? Was die meisten Erben beruhigen dürfte: Uneinigkeiten sind in Erbengemeinschaften vorprogrammiert und nicht selten. Im Gegenteil – es kommt sehr häufig zu Auseinandersetzungen, denn nicht immer können alle Bedürfnisse und Wünsche berücksichtigt werden. Um einen friedlichen Kompromiss zu finden, ist vor allem eine offene Kommunikation gefragt. Das heißt: Alle Absprachen finden gemeinsamen und unter Berücksichtigung der einzelnen Erben statt. Diese werden am besten schriftlich festgehalten, um die Transparenz und Sicherheit zu wahren. Nur so ist es möglich, einen gemeinsamen Konsens zu finden. Beachten Sie dabei stets: Streit kann eine Lösung hinauszögern. Die Immobilie sollte nicht zu lange ungenutzt bleiben, da es zu einem Wertverlust kommen kann, wenn keine entsprechenden Maßnahmen ergriffen werden. Es ist deshalb im Interesse aller Beteiligten, vor allem eine schnelle Lösung zu finden.

 

Bald geschafft: Erbengemeinschaft Hausverkauf und Zustimmung der Mitglieder

Teil einer Erbengemeinschaft sein und sich um den gemeinsamen Nachlass kümmern – eine Aufgabe, die Zeit und Nerven kosten. Sie geht in der Regel mit vielen Streitigkeiten einher. Umso größer die Erleichterung, wenn die Erbengemeinschaft dem Hausverkauf zustimmt. Schon bald kann der finale Immobilienverkauf stattfinden. Lassen Sie Ihre Immobile unverbindlich bewerten und erfahren Sie unkompliziert mehr zu Ihrem Eigentum. Unser Tipp an Sie: Setzen Sie auf eine offene Kommunikation mit Ihrer Erbengemeinschaft und kommen Sie auf diese Weise schneller an Ihr persönliches Ziel. Auf diese Weise ist es möglich, dass alle Erben eine friedliche Lösung finden – und schon bald wieder aufatmen können.

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